房产中介 美国日本管得严

美国房产中介一般分为经纪人、销售员和合伙经纪人三类。成立于1947年的“全国房地产经纪人协会”是美国很大的房地产行业公会，有会员近70万人。美国房产中介行业的门槛很高，考试也十分严格，的比例大约只有20%。尽管各州发放执照的要求不一，但一般要求申请者修完并考试相关课程。

　　以销售员为例，他们要修完房地产原理、商业、公证等6门课程。经纪人不仅要修完房地产实务、法律规章、财务、估价、会计等5门必修课，还要在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门。销售员和经纪人的执照期2年，2年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。

　　美国有一套独特的房地产中介管理制度和运作手段。早在1917年，美国就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》等法则。对于开业的中介公司，要求他们有固定的营业场所，并开设特别的信用账户，以存放房主及客户的资金。美国的商业法典列举了从业执照暂停与吊销的规定。州房产委员会设有调查机构，随时可以到中介公司检查业务记录。公司一旦被查出有欺诈顾客的行为，经纪人执照轻者暂停，重者时间久取消从业资格。

　　日本有专门的房地产管理法令法规，对于房屋中介的要求也十分严格。记者的一个朋友今年在日本买了一幢独门独院的房子。在验收房子时，朋友发现房屋的外墙根有一条小裂缝，房产中介的工作人员大惊失色，因为这直接影响到公司的信誉、还有个人的饭碗问题。中介公司赶紧找人施工补上了这道裂缝，其实裂缝就是涂料不均造成的，不过后来的房价还因此降了100万日元(约合人民币6.6万元)。

　　首付金不怕“打水漂”

　　在日本，一旦有看中的房子，中介公司会尽快带顾客去看房。如果顾客觉得满意，需要填写不动产购入申请书，然后双方商议付款事宜，签写不动产买卖契约。一般来说，买主需要付总房价10%左右的首付金。中介公司还会给买主一份“首付金提高/增加书”，提高/增加书中明确地写着，万一交了首付金，而不动产公司倒闭的话，国土交通省制定的提高/增加公司、银行、保险公司等有责任履行返还首付金的义务。有了这份提高/增加书，顾客就不用担心自己的钱会打水漂。支付了首付金之后，中介商就要帮助买主申请借钱手续，做出每月还贷计划，买主付了剩余的房款之后，就可以办理房子所有权登记手续。