物业税——房产调控的杀手锏?

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2007-12-29 17:11:00 来源: 神州加盟网 有1242人参与
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物业税指的是财产税、地产税等不动产税。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款,是国际上常用的地方政府实现目标来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节,我国目前房地产相关税收几乎都集中在房地产取得阶段,保有阶段几乎是空白。

  早在2003年,有关“物业税”将征收的传言一经面世,就引起了楼市的恐慌情绪。近“物业税”话题再度重提,国税总局相关负责人明确表示目前正在积极稳妥推进物业税出台前的各项准备工作,并且明年有望在现有的十个城市中选择部分城市进行“实转”,2-3年之后有望全国铺开。

  时至今日,物业税究竟应不应该收,怎么收,仍然没有定论。有人认为开征物业税是楼市调控很强有力的法宝,炒房者将因此止步,房价将因此大幅跳水;同时也有人认为物业税征收条件在我国尚不具备,不仅不能降低房价,而且涉嫌重复征税,加重购房者的经济负担。酝酿中的物业税,已经触动了楼市敏感的神经……

  焦点房地产网近日将邀请到以及业界人士北京、上海、成都三地连线,为你解析、探讨物业税征收的方方面面,敬请关注,届时可此页面收看网络直播。

    

主题:物业税——房产调控的杀手锏?

时间:2007年11月1日10:30--12:00

嘉宾:

北京——

冯 科 北京大学经济所房地产金融研究中心主任

上海——

蒋正华 知名房地产评论

成都——

蔡孟颐 高力国际物业服务有限公司成都分公司 总经理

胡裕华 优先太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司 总经理

山传海 成都仁智房地产顾问有限公司 总经理

庄泽宝 四川中原物业顾问有限公司 董事总经理

主持人:

周 鸿 记者

   

  主持人:欢迎大家,我们今天要讨论的是近一个非常热的话题,那就是物业税。其实早在10年前,便有学者向国土管理部门提出开设物业税的建议,但是由于种种原因,这项工作一直搁浅。近,国税总局相关负责人明确表示目前正在积极稳妥推进物业税出台前的各项准备工作,并且明年有望在现有的十个城市中选择部分城市进行“实转”,2-3年之后有望全国铺开。今天请大家来,是请各位谈谈对于征收物业税的态度,以及征收以后对我国房地产业的影响,特别是对于房价的影响。形式是成都站嘉宾讨论为主,期间我们还会与北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科以及上海知名房地产评论蒋正华进行电话连线讨论。我先介绍一下本地的嘉宾,首先是成都高力国际物业服务有限公司成都分公司总经理蔡孟颐先生,优先太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司总经理胡裕华先生,成都仁智房地产顾问有限公司总经理山传海先生,四川中原物业顾问有限公司董事总经理庄泽宝先生。

  那么我们现在首先探讨的问题是,物业税都提了那么多年,但是一直未果,为什么会出现这个情况,为什么要征收物业税?



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  山传海:我觉得是这个样子,物业税本身是比较复杂,比其他的国六条、国八条整个过程都复杂,优先征收的税率的设计比较麻烦。我看学术界在讨论,建设部很多部委也在参加讨论,怎么征意见也不统一,很多说要原来买的房子也要征,但是有的说是原来就不应该征。

  山传海:第二就是起征点,有的是人说25平米开始,有是说是9平米开始。有国际上的收法差别很多,韩国是凶的是,优先是30%,第二是60%。首先就是这个税率怎么定,是不太容易,第二征收的办法,怎么征也是一个文化。物业税涉及到很多人,但是现在学术界的观点就是统一,就是希望保有自己基本使用居住的人,这些人希望有一个起征点之外,但是其他人就是涉及到面很广,这个就会比较有压力。很多人觉得,现在很多政策执行会得到化解和消融,怎么征上去,初步定是08年下半年,怎么实现有是一个问题。

  山传海:相对一般的税种就是这个问题。还有就是改变原来税率的一些结构,比如原来的费要改成税,甚至有的说是要不土地出让金也转过来,所以比较复杂,讨论的时间很长,早是从广州讨论,反正广州讨论的比较热烈,后来就没有执行,现在又开始了。现在比较确定,基本上明年年底一定要执行了。现在受到很多因素,其中大的因素就是美国刺激风波的影响,就是看到对整个经济来说更坚定了这个信心。

  主持人:我们都看到了征收的复杂性,为什么还要持之以恒做这个事情?

  蔡孟颐:物业税是一个新的税制,代表政府可以征收多一点的税收,扩大税基的方法。要大量的投入的开发,甚至农民的改善都是要钱,相对来讲,扩大税基是一般采取的方法。就是产生更多的实现目标来增加一些经济建设或者发展的支撑。那么物业税这么一个税,我们要讨论,物业税到底该不该征,我们很简单的说,任何一个考虑都是所谓的公平正义的问题,税你要放到公平正义来说大部分人都会反对。第二部分税率怎么定,我们有太多的税,房地产税等等,你又加了这个物业税会不会是一个的情况,只是为了套空人民的


蔡孟颐 高力国际物业服务有限公司成都分公司 总经理

  蔡孟颐:第二你是考虑物业税的税制他扣多少,第二你的基础是什么?像全有这么多的房子,有的是农民的房子,有商品房,也有分配房等等,太多的房子怎么让大家心服口服来交纳这个税,你苛了这个税后,其他的税是不是也要减少。

  蔡孟颐:像台湾的税也很多。我们优先是就是买卖所产生的税,第二就是你持有不动产产生的税务,第三就是现实利益所产生。他的税基本上来说都是不高,很高就是3%,还有就是土地是私有制,他就土地税,交易有土地增长税,交易的过程有契税,他的名义很烦琐,但是税率低。重点就是有一个基础,就是卖了我的房子,我可以算出来,有公式可以计算。但是以国内这么庞大的土地资源和房屋的已经完成,如果我们要苛税,他是非常庞大和复杂的过程。我的土地到底长到什么程度,没有一个公平客观的基础。

  蔡孟颐:房子是越住越久,怎么做这个税率的基础,这个是很重要的。我是补充刚刚山总的,我觉得太复杂了,要有一个完整的机制来建立一个基础,否则我觉得物业税实行其他有很多的观点和正义,肯定很产生很多的民怨。

  主持人:在座两位都来自全球五大行,你们对外国物业税的征收情况应该比较了解,在国外有什么经验可以借鉴。

  胡裕华:我是从香港过来的,香港的一个情况,刚刚蔡总讲了台湾的情况,物业税是一个笼统的概念,其实已经有税跟物业有关,比如契税,比如他在房屋租赁方面的各种各样的税收,都是与物业有关,就是涵盖物业的交易,保有等这些。

  胡裕华:香港这些情况,主要跟物业有关,就是买卖方面的契税,保有方面有一个我们叫差相的东西。就是给政府钱的问题,就是保有方面,就是不管你优先套第二套第三套房,根据你房子的股价来收钱。还有就是跟房屋租赁有关,租了就根据你的租金来收一个百分比。现在在来讲,是在租赁方面是有的,在交易方面契税也是有,保有方面暂时是没有。

  胡裕华:我觉得就是外国的经验有什么可以借鉴,如果在香港方面的经验,契税这个是没有问题的,也做的挺好的。其实大家都做了。保有方面的税收我觉得难的一个地方,就是公平公正的价值,房子的价值究竟是多少?在香港也是跟台湾一样,有一个完整的公式可以计算出来。所以这个对这个没有异议。但是这个问题比较难一点,不少年限不一样的房子差距太大了,不是说整个,就是地区之间差别都是很大的。同一个城城市,不一样的档次不一样的年限的房子都差距很大。

  胡裕华:就说成都房子的价值,我来了一年,一年前我看到就是4千、5千,现在6千、7千,现在一年之间,房价差了很多。可能差了有30%、40%,这是不同样的房子,同一的区域因为不同的年限,因为房价涨了可能不是一回事。数年之后就很难有一个公正,包括装修不带装修,同样装修,有豪装修,普通装修,可能又有差距。这些在国外来讲,不会差很多。所以我们看现在的二手房市场,并不是一个非常成熟的一个市场,所谓不成熟的意思就是他的价格比较混乱,同样的物业里面不同的房子价格差距很远,随业主个人的喜好有很大的差异。所以保有方面征收,如果计算这个房子的价值,你是根据这个房子的价值来收,这个就是比较难的事情。


胡裕华 优先太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司 总经理

  胡裕华:那么房屋租赁方面收的税,就是只能说的税收比国外高很多。为什么高很多?其中一个就是征收方面的困难,因为现在征收比较困难,现在很多人住了房不说不报,不交税。比如香港来讲,他是采取一个信任的制度,你要自己去报租金方面的事情,如果不报的话,你可能会被罚的很惨。所以大部分人还是会如实去报这个税收,所以回收方面没有太大问题。而回收方面有很大的问题,所以税率也是比较高。为了维持他总的实现目标,所以他肯定现在个人所得税也有这个情况。

  胡裕华:如果我们要扭转这个情况,当然你这个在制度上要花很大的力度才可以改变。包括整个法律的基础,比如香港也是跟英国学习下来。所以法律系统跟不太一样,所以传统也不太一样,这个要学的话,可能比较麻烦。不是光是物业税一方面的问题

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