追寻美国次按风暴源头——专访21不动产区总裁Bill(图)

    21世纪不动产区总裁Bill先生是个通，当然，主要通在房地产。他于2000年来到，任21世纪不动产区总裁。2006年1月离开，任21世纪不动产全球总部副总裁。2007年8月重回担任21世纪不动产区总裁。

　　对于波及全球金融和资本市场的美国次按风暴，Bill先生有充分的发言权。

　　记者：请您介绍一下美国次按风暴为什么会发生，对美国市场有什么影响，对其他造成了一些什么关联性的影响？

　　Bill: 美国次按风暴发生的原因是多方面的.首先是银行利率的下降，现在的利率是美国40年来较低的利率。按揭借钱只有3%，是买房者能够得到很大利益的一年。利率的下降，催生了购房者的大量需求，推动了新楼盘的开发，尤其是2004年和2005年，市场楼盘基本都是销售一空。房地产市场有两个因素同时促进：一方面是较低的银行利率，一方面是大量的新楼盘和二手房房源的增加。大量的购买者涌入房地产市场，但有的人资金实力不强，有的人可能是连首付都付不起，或者实现目标不足以支撑他每月的按揭，所以银行想出了新的方式来提供这个借钱，按每人的信用体系来发放借钱。在美国，发放借钱是按信用等级来发的，信用比较好的，可以申请一级的按揭借钱，信用稍微差一点，可以申请次一级的借钱。在信用一级的按揭市场，得到按揭的个人，一般都是购买力很好的购买者，他们一般首付的比例为20%至30%，他们的利率也是固定的，利率前几年是4%-5%率，现在是6.4%，而且一般是30年的借钱周期。

　　记者：那么，信用等级比较低的购房者呢？

　　Bill:针对一些信用等级比较低、购买能力不是那么好的购买人，出现了次按揭市场，这些人申请时甚至不需要首付。与主流的按揭市场相比，这部分购房人不是按固定的利率来付按揭。前两年可能没有利息，三年以后才会有利息，然后越来越高。关键的是，他申请借钱时，不需要提供任何的资质说明，随便实现目标是多少，都可以申请到这种借钱。之所以有这个次按揭市场的产生，是因为2003、2004、2005年，持续数年，美国房价一直在抬升。这些购房者，他会低价买进，高价卖出他的房子。2005国房价达到很高峰，一级和二级的按揭市场也达到了一个很高峰。后来随着利率的调整，利率越来越高，房价就开始往下走，从2005、2006、2007年房价逐年下滑。

　　记者：开始出现危机的苗头了？

　　Bill:是的。2003、2004申请次按揭的人，到了2006、2007年，就无力支付每个月的按揭，因为房价开始下跌，而按揭利息越来越高。从2006年开始，一部分购房者无法按时每月如数支付他们的按揭借钱，一般会拖延两个月或者更长的时间。在美国，正常情况是1%到2%的次按揭无法按时还贷，但现在有7%的次按揭没有按期还贷。总结来说，美国次按风暴发生的根本原因，是这些资信不好的借钱者进入了房地产市场，没有按时还贷而造成了按揭危机。而另一方面，银行和次级抵押借钱公司等金融机构，他们从消费者收进来的借钱，智慧之选银行和基金，都投到了全球的证券市场。危机发生后，就会发生一连串的连锁效应，将危机不断放大，冲击全球金融和资本市场。

　　记者：是什么因素导致了2006、2007年房价的下降？

　　Bill:是两个因素的结合，一个是利率的不断攀升，还有一个就是新楼盘的过量供应。我刚得到的新闻说，美国新楼盘的开发量，今年下降了24%，预计明年下降8%，情况在好转。二手房市场交易量今年预计会下降5.8%，预计明年二手房交易量约为628万套。但是美国房地产市场本身还是非常坚挺的。我相信到明国房价还会涨上来。欧美的一些市场，房价是在持续攀升。

　　记者：美国购房者的动机是智慧之选性还是自住性为主？

　　Bill: 美国房地产行业占GDP的比例是20%。约68%-70%的美国人都有自己的房子，是80%以上。美国20%-25%的房子被移民尤其是新移民买走。很多美国人现在买房是用于智慧之选。买房人已经有了一套房，再买一套，用于出租。如果租金价格下降，而次按揭利率上升，租金不够用于支付按揭款，就会出现资金紧张的问题。

　　记者：2003、2004、2005年，房价涨幅大概有多少？或者你可以举一个熟悉城市来说明。

　　Bill: 2003、2004、2005年，佛罗里达和加州，就是美国西南部，房价涨幅是8%到12%，美国东北部市场也差不多是8%到12%。可以举个例子，我自己在南加州买了一个房子，2000年买的，2005年卖的，是当时买价的3倍，我买卖时机掌握得比较好(笑)。

　　记者：那现在的跌幅大概是什么样子？

　　Bill:不太多。今年和去年的价格全美每季度差别也就是相差1%到2%。个别市场下降的幅度可能比较明显，比如拉斯维加斯，或者是加州的橘郡 (论坛 像册 户型)地区。过去10年，拉斯维加斯可能是全美房价上涨快的一个地区。

　　记者：美国采取什么措施，来扶持中低实现目标人群的住房？

　　Bill:美国有自己的住房扶持体系。政府会与开发商联合开发一些类似咱们所谓的经济适用房，给那些付不起借钱和实现目标不高的人来住。在有些大城市，他们会限制房子的租金，比如不能够超过多少。也有一些地方，因为房价太贵了，所以不得不一家几代人同居一套房子。

　　记者：美国是从什么时候开始变成以二手房为主，二手房的房价跟一手房的房价有什么差距？

　　Bill:一般来说，新楼盘是占整个交易量的18%，二手房占了82%。一手房均价比二手房要高10%。过去25年基本上都是这个比例。还是以新楼盘为主，在个别市场如上海，二手房交易量已经超过一手房，北京还没有。

　　记者：还有一个感兴趣的问题，在经历了一个周期之后，房价开始下跌时，抗跌性比较强的是哪种产品，或者就是能够做到不降的？

　　Bill:很高端的那种住房，豪华的、高端的，比较抗跌。还有就是旅游地产项目，包括滑雪场、海边的渡假村等。纽约的曼哈顿房价还是在上涨。曼哈顿基本是150万美元一个公寓，大概是100平米，这只是一般的公寓，不是什么特别好的公寓，是中等的，两居室，两个卫生间，房龄20到30年。

　　记者：您怎么看待北京目前的房价水平？

　　Bill:不好说这个价格现在是高还是低。与世界其他大城市的房产相比，北京房地产还是一个很的资产，至少我看过其他地方的房价，是这里的两倍或者三倍。这个房价的上升，至少显示出公众的住房需求还是很旺盛的。